São Paulo 08 de outubro de 2024
Autor Sr. Alderson
Mesmo com pouco dinheiro sendo um duro você pode iniciar no setor imobiliário
O Poder dos Fundos Imobiliários (FIIs) e o HSML11
Você sabia que é possível receber aluguel sem ter que investir centenas de milhares de reais para comprar um imóvel físico? Com apenas R$ 89,76, que é a cotação atual do FII HSML11, você pode se tornar dono de uma fração de empreendimentos imobiliários e começar a receber aluguéis. Através dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), essa realidade é mais acessível do que você imagina.
Neste artigo, vamos explorar como os FIIs funcionam, suas vantagens e desvantagens, além de compará-los com os imóveis físicos. Vamos também falar sobre dois tipos específicos de fundos imobiliários: os de lajes corporativas e os de logística. No final, focaremos no HSML11, um dos fundos mais comentados do mercado, e como ele pode ser uma oportunidade de investimento interessante.
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O Que São Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs)?
FIIs são veículos de investimento que reúnem recursos de diversos investidores para aplicar em ativos imobiliários. Esses ativos podem incluir imóveis físicos (como shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos, entre outros) ou títulos de dívida imobiliária (como CRIs e LCIs). A ideia principal é que os FIIs adquiram esses imóveis, os aluguem ou vendam, gerando receitas que são repassadas periodicamente aos cotistas na forma de dividendos.
Ou seja, ao investir em um FII, você está comprando uma pequena fração de um ou mais imóveis e, em troca, recebe uma parte do aluguel desses imóveis, mesmo sem precisar comprá-los diretamente ou lidar com burocracias relacionadas.
Pontos Positivos dos FIIs
Acessibilidade: Como vimos no exemplo do HSML11, com apenas R$ 89,76, você pode começar a investir. Para adquirir um imóvel físico, normalmente seriam necessários milhares ou até milhões de reais.
Diversificação: Um único FII pode investir em diversos imóveis, espalhados por diferentes regiões e setores. Isso significa que seu risco está diluído em diferentes ativos, diferentemente de quem investe em um único imóvel físico.
Liquidez: FIIs são negociados em bolsa de valores, assim como ações. Se você precisar de dinheiro rapidamente, pode vender suas cotas no mercado secundário, algo que é muito mais difícil e demorado no caso de um imóvel físico.
Gestão Profissional: Ao investir em FIIs, você está delegando a gestão dos imóveis para profissionais experientes que entendem do mercado imobiliário. Eles tomam decisões sobre compra, venda, manutenção e negociação de aluguéis, poupando você de todo esse trabalho.
Isenção de IR sobre Dividendos: Os dividendos recebidos de FIIs por pessoas físicas são isentos de Imposto de Renda, o que aumenta a rentabilidade líquida do investidor.
Menos Burocracia: Comprar ou vender cotas de um FII é muito mais simples e rápido do que negociar a compra ou venda de um imóvel físico. Não há necessidade de cartórios, registros de imóveis, nem de pagamento de ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis).
Pontos Negativos dos FIIs
Risco de Mercado: FIIs estão sujeitos às oscilações do mercado financeiro. Em períodos de crise, como a pandemia de COVID-19, muitos fundos imobiliários sofreram quedas significativas nos preços das cotas. O valor das cotas pode cair, assim como os dividendos podem diminuir ou até ser suspensos.
Falta de Controle Direto: Como investidor, você não tem poder de decisão sobre a administração dos imóveis. Caso os gestores tomem decisões erradas, isso pode impactar negativamente sua rentabilidade.
Possíveis Oscilações nos Dividendos: O rendimento dos FIIs pode variar de acordo com a saúde financeira dos imóveis e das empresas locatárias. Em caso de inadimplência ou vacância dos imóveis, os dividendos podem ser reduzidos ou interrompidos.
Tributação sobre Ganho de Capital: Embora os dividendos sejam isentos de IR, a venda de cotas com lucro é tributada. Se você vender suas cotas por um valor superior ao que pagou, será necessário pagar 20% de Imposto de Renda sobre o ganho de capital.
Comparando FIIs e Imóveis Físicos
Agora que já conhecemos as principais características dos FIIs, vamos compará-los com os imóveis físicos:
Pontos Positivos dos Imóveis Físicos
Controle Total: Quem compra um imóvel físico tem total controle sobre ele. Você decide se quer vender, reformar ou alugar, sem depender de terceiros.
Valorização Direta: Em muitos casos, imóveis físicos podem se valorizar com o tempo, principalmente em regiões que estão em crescimento ou que passam por melhorias urbanísticas.
Possibilidade de Uso Próprio: Um imóvel físico pode ser usado para morar, para abrir um negócio ou simplesmente como uma forma de patrimônio que você pode utilizar a qualquer momento.
Empréstimos e Hipotecas: Imóveis físicos podem ser utilizados como garantia para obtenção de empréstimos, algo que não é possível com FIIs.
Pontos Negativos dos Imóveis Físicos
Alto Custo Inicial: Comprar um imóvel físico exige um capital inicial muito elevado, o que torna esse tipo de investimento inacessível para muitas pessoas. Além disso, os custos de transação, como impostos e taxas, são bastante elevados.
Baixa Liquidez: Vender um imóvel pode levar meses ou até anos, dependendo da localização e do preço. Além disso, o processo de venda é burocrático e envolve diversos custos, como ITBI e taxas de corretagem.
Manutenção e Custos Extras: Imóveis físicos exigem manutenção constante. Despesas com reformas, consertos, condomínio, IPTU, entre outros, podem impactar significativamente a rentabilidade do investimento.
Risco de Vacância e Inadimplência: Se o imóvel ficar desocupado ou o inquilino não pagar o aluguel, o proprietário fica sem rendimento e ainda precisa arcar com os custos de manutenção e impostos.
FIIs de Lajes Corporativas e Logística
Dentro do universo dos FIIs, dois segmentos que se destacam são os fundos de lajes corporativas e os de logística.
FIIs de Lajes Corporativas
Esses fundos investem em imóveis comerciais de alto padrão, geralmente localizados em grandes centros urbanos e voltados para a locação por empresas. São prédios de escritórios de alta qualidade, voltados para grandes corporações. Entre as principais vantagens desses FIIs estão a localização privilegiada dos imóveis e a demanda consistente por espaços corporativos em grandes cidades.
Contudo, o mercado de lajes corporativas sofreu um impacto significativo durante a pandemia, com o crescimento do home office e a diminuição da demanda por espaços físicos. Isso gerou uma vacância maior e, em alguns casos, a queda nos rendimentos dos fundos.
FIIs de Logística
Os FIIs de logística, por outro lado, investem em galpões e centros de distribuição, essenciais para o funcionamento de grandes cadeias de suprimentos, especialmente no comércio eletrônico. Esse segmento se beneficiou muito durante a pandemia, com o crescimento das vendas online e a necessidade de armazenamento e distribuição eficiente.
Os imóveis logísticos estão localizados próximos a grandes rodovias e centros de distribuição, e a demanda por esses espaços é forte, o que torna os FIIs de logística uma opção interessante para quem busca uma fonte de renda estável.
O Fundo Imobiliário HSML11
O HSML11 é um fundo imobiliário do setor de shoppings, conhecido como HSI Malls. Ele tem como objetivo a aquisição de participações em shoppings centers em todo o Brasil. É um fundo do tipo “tijolo”, ou seja, investe diretamente em imóveis físicos, nesse caso, shoppings centers.
Características do HSML11
- Setor: Shoppings Centers (tijolo).
- Rendimento: O fundo distribui dividendos mensais, o que é atrativo para investidores que buscam uma renda passiva regular.
- Poder de Aporte: Como vimos no início do artigo, com apenas R$ 89,76 você pode comprar uma cota e começar a receber dividendos mensais.
- Riscos: O setor de shoppings pode sofrer com crises econômicas, e durante a pandemia, esse foi um dos segmentos mais impactados. Contudo, a retomada econômica e o retorno do consumo presencial trazem otimismo para esse tipo de fundo.
O HSML11 é ideal para quem deseja investir em shoppings centers sem precisar adquirir um imóvel físico. Ele permite ao investidor expor-se ao segmento de consumo e varejo com uma pequena fração de capital, e ainda receber os aluguéis dos lojistas, distribuídos mensalmente como dividendos.
O Poder dos Dividendos e Aportes Mensais
Um dos maiores atrativos dos FIIs é o poder dos dividendos, que podem proporcionar uma renda passiva estável ao longo do tempo. Muitos investidores utilizam a estratégia de reinvestir os dividendos recebidos para comprar mais cotas, criando um efeito bola de neve que potencializa os ganhos no longo prazo.
Com aportes mensais consistentes, mesmo pequenos, você pode aumentar gradativamente sua posição em FIIs
Even with little money being difficult, you can start in the real estate sector
How to Receive Rent with Only R$ 89.76: The Power of Real Estate Investment Trusts (REITs) and HSML11
Did you know that it’s possible to receive rent without having to invest hundreds of thousands of reais to buy a physical property? With just R$ 89.76, which is the current price of the REIT HSML11, you can own a share of real estate assets and start earning rental income. Through Real Estate Investment Trusts (REITs), this reality is more accessible than you might think.
In this article, we’ll explore how REITs work, their advantages and disadvantages, and compare them to physical properties. We’ll also discuss two specific types of real estate funds: corporate office spaces and logistics REITs. Finally, we will focus on HSML11, one of the most talked-about funds in the market, and how it can be an interesting investment opportunity.
What Are Real Estate Investment Trusts (REITs)?
REITs are investment vehicles that pool resources from various investors to invest in real estate assets. These assets can include physical properties (like shopping malls, corporate office buildings, logistics warehouses, etc.) or real estate debt securities (such as CRIs and LCIs). The main idea is for REITs to acquire these properties, rent or sell them, and generate income that is periodically distributed to shareholders as dividends.
In other words, by investing in a REIT, you’re purchasing a small fraction of one or more properties, and in return, you receive a portion of the rental income from those properties without having to buy them directly or deal with the related bureaucracy.
Advantages of REITs
Accessibility: As we saw in the example of HSML11, with just R$ 89.76, you can start investing. To acquire a physical property, you would typically need thousands or even millions of reais.
Diversification: A single REIT can invest in several properties across different regions and sectors. This means your risk is spread across different assets, unlike investing in a single physical property.
Liquidity: REITs are traded on stock exchanges, just like shares. If you need cash quickly, you can sell your shares on the secondary market, which is much easier and faster than selling a physical property.
Professional Management: By investing in REITs, you are delegating the management of the properties to experienced professionals who understand the real estate market. They make decisions about buying, selling, maintenance, and rental negotiations, saving you all that work.
Tax-Free Dividends: Dividends received from REITs by individual investors are tax-exempt, which increases your net returns.
Less Bureaucracy: Buying or selling REIT shares is much simpler and quicker than negotiating the purchase or sale of a physical property. There’s no need for notaries, property registrations, or payment of ITBI (Property Transfer Tax).
Disadvantages of REITs
Market Risk: REITs are subject to fluctuations in the financial markets. During crises, such as the COVID-19 pandemic, many real estate funds experienced significant drops in share prices. The value of shares can fall, and dividends can decrease or even be suspended.
Lack of Direct Control: As an investor, you have no decision-making power over property management. If managers make poor decisions, it can negatively impact your returns.
Potential Dividend Fluctuations: REIT income can vary depending on the financial health of the properties and the tenant companies. In cases of defaults or property vacancies, dividends may be reduced or interrupted.
Capital Gains Tax: Although dividends are tax-free, selling shares at a profit is taxed. If you sell your shares for more than you paid, you will have to pay a 20% tax on the capital gain.
Comparing REITs and Physical Properties
Now that we know the main features of REITs, let’s compare them to physical properties:
Advantages of Physical Properties
Full Control: Those who buy a physical property have total control over it. You decide whether to sell, renovate, or rent it out without relying on third parties.
Direct Appreciation: In many cases, physical properties can appreciate over time, especially in growing or urbanized areas.
Personal Use: A physical property can be used for living, opening a business, or simply as an asset you can use at any time.
Loans and Mortgages: Physical properties can be used as collateral for loans, which is not possible with REITs.
Disadvantages of Physical Properties
High Initial Cost: Buying a physical property requires a very high initial capital, making this type of investment inaccessible to many people. Additionally, transaction costs like taxes and fees are quite high.
Low Liquidity: Selling a property can take months or even years, depending on the location and price. Additionally, the selling process is bureaucratic and involves various costs such as ITBI and brokerage fees.
Maintenance and Extra Costs: Physical properties require constant maintenance. Expenses such as repairs, renovations, condominium fees, property taxes (IPTU), among others, can significantly impact the investment’s profitability.
Vacancy and Default Risk: If the property is vacant or the tenant fails to pay the rent, the owner loses income and still has to cover maintenance costs and taxes.
REITs for Corporate Office Spaces and Logistics
Within the REIT universe, two segments that stand out are funds focused on corporate office spaces and logistics.
Corporate Office REITs
These funds invest in high-standard commercial properties, usually located in major urban centers and leased to companies. These are high-quality office buildings aimed at large corporations. The main advantages of these REITs are the prime locations of the properties and the consistent demand for corporate spaces in large cities.
However, the corporate office market was significantly impacted during the pandemic, with the rise of remote work and decreased demand for physical spaces. This led to higher vacancy rates and, in some cases, lower REIT earnings.
Logistics REITs
Logistics REITs, on the other hand, invest in warehouses and distribution centers, which are essential for the functioning of large supply chains, especially in e-commerce. This segment greatly benefited during the pandemic, with the growth of online shopping and the need for efficient storage and distribution.
Logistics properties are located near major highways and distribution hubs, and demand for these spaces is strong, making logistics REITs an attractive option for those seeking stable income.
The HSML11 Real Estate Investment Fund
HSML11 is a real estate fund in the shopping mall sector, known as HSI Malls. Its objective is to acquire stakes in shopping malls across Brazil. It’s a “brick” fund, meaning it invests directly in physical properties, in this case, shopping centers.
HSML11 Characteristics
- Sector: Shopping Malls (brick).
- Yield: The fund distributes monthly dividends, which is attractive for investors looking for regular passive income.
- Investment Power: As we saw at the beginning of the article, with just R$ 89.76 you can buy a share and start receiving monthly dividends.
- Risks: The shopping mall sector can suffer during economic downturns, and during the pandemic, this was one of the most affected segments. However, the economic recovery and the return of in-person shopping bring optimism to this type of fund.
HSML11 is ideal for those who want to invest in shopping centers without having to buy a physical property. It allows investors to gain exposure to the retail and consumer segment with a small fraction of capital, and still receive rent from the tenants, distributed monthly as dividends.
The Power of Dividends and Monthly Contributions
One of the biggest attractions of REITs is the power of dividends, which can provide a stable passive income over time. Many investors use the strategy of reinvesting the dividends they receive to buy more shares, creating a snowball effect that boosts gains in the long run.
With consistent monthly contributions, even small ones, you can gradually increase your position in REITs and enhance your long-term investment returns.
Chegou a hora de definir o futuro de sua família: vai deixá-lo nas mãos de políticos ou nas suas? Os políticos querem que seus filhos sejam independentes, ricos e inteligentes ou imbecis, pobres e submissos? e você? o que prefere? o livro propõe uma reflexão sobre um cenário complexo e nada animador: totalitarismo financeiro, cultural e político; e uma solução individual: Bitcoin. Bitcoin: a proposta do misterioso Satoshi Nakamoto criou um dinheiro digital resistente à censura, senhoriagem e expropriações –.imutável, portátil, aberto, descentralizado, pseudoanônimo e escasso –.e que pode tirar de governos controles de capitais e monetários, produzindo um Renascimento medieval.– como ocorreu após a Peste Negra a obra é um manual para entender essa tecnologia, suas causas e consequências. Preferências temporais, motivações e valores serão invertidos: fama substituída por privacidade, consumo por poupança, relações gasosas por sólidas, popularidade por reputação, segurança por liberdade, dignidade por honra.